Zavidovo-mini20 июня Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости провёл III Девелоперские дискуссии. Мероприятие, о котором уже сообщалось на сайте журнала «Прайм-Сфера», прошло при поддержке «Коммерсантъ Дом» и Газеты Glavred Today. Генеральным партнёром выступила компания «Завидово Девелопмент». В присутствии журналистов снова встретились представители девелоперских, риэлторских и архитектурных компаний. Тема III Девелоперских дискуссий была сформулирована следующим образом: «Готовый продукт. Загородное жильё, готовое к въезду: экономика, маркетинг, развитие сегмента».


Во время I-й сессии вниманию участников был предложен проект «Завидово», который представил президент «Завидово Девелопмент» Дмитрий Окороков.

Экспертизу и оценку проекта провели:

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate;
Дмитрий Гордов, генеральный директор Landwerk;
Юрий  Рожин, партнёр, член совета директоров Kaskad Family;
Антон Гололобов, директор по маркетингу Villagio Estate;
Сергей Непомнящий, главный архитектор Института гелиотектуры;
Владимир Яхонтов, управляющий партнёр «Миэль-Загородная недвижимость»;
Екатерина Семихатова, партнёр People2People

Модераторами мероприятия выступили:

руководитель цикла – шеф-редактор журнала «Российский строительный комплекс» Наталья Крол;
шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, обозреватель ИД «Коммерсантъ» Марта Савенко

Место действия

Площадкой для проведения девелоперских дискуссий стал отель Radisson Rezort, Zavidovo, а также вся территория проекта «Завидово», который находится на границе Тверской и Московской областей, на реке Дойбице, впадающей в Иваньковское водохранилище.

Место интересно тем, что здесь, в Конаковском районе, компания «Завидово Девелопмент» ведёт масштабные преобразования. В рамках проекта освоено несколько крупных участков, застраиваемых  домами разной этажности и классности, создан гольф-клуб с профессиональным гольф-полем в 100 га. Это поле – единственное в России, лицензированное Ассоциацией профессиональных гольфистов Великобритании и Ирландии (PGA), основанной в 1901 году. Кроме того, построен уже упомянутый гостиничный комплекс на 239 номеров и 200 апартаментов с яхт-мариной, набережной и пляжами.

Значительное место в проекте отводится объектам социальной инфраструктуры. Построены новые детский сад и досуговый центр, реконструированы две школы, организован современный МФЦ, создано около 1000 рабочих мест. Общий объём инвестиций, который компания уже вложила в проект, превышает 6,1 млрд. рублей. На базе проекта осуществляет свои социальные программы ГМК «Норильский никель», предоставляя дотации сотрудникам компании для приобретения квартир на территории проекта.

Реализация проекта ведётся по принципу государственно-частного партнёрства. «Завидово» входит в федеральную целевую программу развития внутреннего и въездного туризма, что предполагает возведение туристских объектов за счёт бизнеса, а государство оказывает содействие в развитии инфраструктуры. В апреле 2015  года Постановлением Правительства РФ на этой территории была образована особая экономическая зона туристско-рекреационного типа, что создаёт новые дополнительные возможности для привлечения частных инвестиций.

Как ожидается, в процессе развития проекта турпоток в живописное место с красноречивым названием Завидово достигнет 1 млн. туристов в год. А сама идея этого начинания – сформировать новый стиль жизни в масштабах целого муниципального образования – выводит «Завидово» за рамки уже привычных девелоперских проектов.

По словам Дмитрия Окорокова, компания готова сотрудничать с новыми игроками, привлекать субдевелоперов, чтобы с их участием развивать свободные участки, вести жилую коттеджную застройку, организовывать технопарки.

На всё готовое

Всё жилье в эконом-сегменте и часть жилья бизнес-класса предлагается в Завидово готовым для проживания. Это не слишком распространенная для отечественного рынка практика. Скорее, это соответствует зарубежному подходу: какими бы ни были условия приобретения загородного дома, покупатель всегда становится владельцем «готового продукта».

Традиция имеет под собой прочную экономическую основу: все конструктивные элементы, материалы, оборудование, мебель, другие предметы интерьера дома  обеспечены гарантийными обязательствами производителей. У зарубежного покупателя нет желания годами достраивать и доделывать свой дом, тратя на это время и силы. Подбирая объект, он уверен, что только специалист может обустроить его качественно.

Российская «норма жизни» другая: поскольку ещё свежо в памяти суровое прошлое, когда человек получал условно готовую квартиру, и её было необходимо доводить до приемлемого состояния путём перепланировки и ремонта. Стремление воплотить свои фантазии и построить дом мечты стало привычным. Есть и более весомая – экономическая – подпитка у таких устремлений: покупая коробку, а затем, постепенно доводя её до совершенства, клиент получает возможность растянуть затраты. Именно этим объясняется преобладание на нашем рынке предложения в виде участков без подряда.

Всё-таки пробуют

И, тем не менее, жизнь не стоит на месте. Приглашённые на встречу с журналистами эксперты признали: некоторая пресыщенность от процесса «создания дома своей мечты» в обществе уже наблюдается. В дорогом сегменте реализовать желание купить готовое жильё, чтобы сразу в него вселиться, помогает вторичный рынок с его богатейшим ассортиментом предложения. Видя это, а также сталкиваясь с тем, что шоу-румы в загородных поселках часто раскупаются быстрее, чем «голые квадратные метры», застройщики периодически пытались нарушить торжество загородного полуфабриката и выводили на рынок полноценный загородный продукт.

Одним из свежих примеров новых поселков такого рода является КП «Нагорное-2» на 2-м км Алтуфьевского шоссе. Проект вышел на рынок в 2014 году, и в нём представлены дуплексы и таунхаусы в стадии «под ключ». Объект стал популярен у покупателей, как за счёт полностью готовых домовладений, так и за счёт близкого расположения к Москве, пояснил Тимур Сайфутдинов.

Есть другой пример, элитный проект с так называемым фейс-контролем (любому покупателю здесь могут отказать в покупке без объяснения причин) – «Агаларов Эстейт» на 23 км Новорижского шоссе. Здесь сейчас продаются полностью готовые элитные квартиры в малоэтажных домах.

В какой же точке находится сейчас рынок недвижимости? Сможет ли загородный рынок в ближайшем будущем усвоить те модели, которые устоялись и приняты на других рынках?

Палатка против отделки

Эксперты высказали практически единодушное мнение: скромность бюджета отечественного покупателя не позволяет ему активно искать и приобретать полноценный продукт.

Так, Дмитрий Гордов сослался на нередкие случаи покупки участка и проживания на нём… в палатке: денег на строительство нет, а значит, стройка будет растянута во времени и будет идти поэтапно.

Если на квартирном рынке продажам обустроенного жилья способствовала ипотека (стоимость отделки включалась в общий ценник, и это было выгодно как застройщику, так и потенциальному жителю – это избавляло его от изматывающего ремонта помещения), то за городом ипотека распространена куда меньше. Объёмы продаж домов с привлечением кредитных ресурсов в лучшем случае составляют 35%. Такой показатель озвучил Владимир Яхонтов. А, по мнению Дмитрия Гордова, объём ипотечных сделок ещё ниже, и составляет всего 3-5%.

Если застройщик продаёт участок без подряда, но при этом готов предложить своих строителей, то рискует остаться быть отвергнутым, констатирует Юрий Рожин. Покупатель всё ещё ищет и находит дешёвые бригады. А это значит, что на загородном рынке ещё долго будет процветать «таджикстрой». Между тем, Kaskad Family предпринимает попытки внедрять готовый продукт, создавая в поселках зоны так называемых «тихих кварталов», где житель, как и его соседи, будут избавлены от многолетнего шума и грязи.

Антон Гололобов сообщил об опыте компании, которая также предлагает варианты отделки разной стоимости (от 10 до 18 тысяч рублей за кв. м). Такие пакетные предложения могут выглядеть как дополнительная услуга. Эта модель распространилась давно, и пока что она является компромиссным вариантом на пути к приобретению готовых объектов.

Некому работать

Острые моменты дискуссии возникли в связи с темой ответственности перед клиентом со стороны девелопера и подрядной организации за качество отделки и оборудования предлагаемого жилья. Сергей Непомнящий склоняется к мысли, что сегодня застройщики идут по пути наименьшего сопротивления. Если массово предлагается не готовый для проживания объект, то не связано ли это со стремлением избавить себя от лишних проблем? Довести объект до совершенства куда сложнее, чем передать клиенту коробку под черновую или даже чистовую отделку.

Хотя, по мнению Тимура Сайфутдинова, отделка под ключ является большим преимуществом при покупке жилья, особенно в эконом-классе. Когда человек покупает квартиру, вложив в неё большинство своих денежных средств, а сам живёт в съёмной, платит за аренду и не имеет возможности переехать – это издевательство над самим собой.

Экспертов поддержал присутствовавший на мероприятии Андрей Воскресенский, главный редактор «Коммерсантъ Дом». По его мнению, отделка – это услуга, которая в любом случае нужна человеку. Некоторые покупатели могут её себе позволить – и  непонятна логика девелоперов, которые не предоставляют эту услугу.

Владимир Яхонтов объяснил такую ситуацию нехваткой ответственных и профессиональных строительных компаний, работающих на подряде. Уровень доходности проектов по отделке сравнительно невысок: 5-10%, а девелоперский бизнес имеет в целом другие задачи, в частности, развитие территорий.

Существует и проблема дизайна: отечественный застройщик неохотно привлекает к проектам специалистов из этой области, считая, что обустроить дом в состоянии сам, отметила Екатерина Семихатова.

Эксперты озвучили следующий прогноз относительно дальнейшего развития: в ближайшие два-три года прорыва на этом направлении не произойдёт. Долгосрочная перспектива зависит от одного главного фактора – роста благосостояния граждан. Если потребительская способность будет расти, то вместе с ней возрастёт и интерес к готовым объектам.

Организатор: Клуб главных редакторов при информационной поддержке «Коммерсант Дом» и газеты Glavred.Today;
Генеральный партнёр «Завидово Девелопмент»;
Организационный партнёр ПБ «Решение»;
Стратегические информационные партнёры: «Строительная газета», Квадрум;
Стратегический партнёр по новостройкам: портал Novostroy-M.ru;
Радиопартнёр: Mediametrics    

Информационные партнёры:

Журналы «Дайджест недвижимости», «Прайм-Сфера», еженедельник «Большая Москва», порталы Cottage.ru, ДомЗаМКАД, «Русская недвижимость», Restate.ru, Zemer.ru, «Разумная недвижимость», Элитное.ру,  «НИА Федерация», информационно-аналитический портал «Русипотека», «ЛюдиИпотеки»

Информационные партнёры в регионах:

Стратегический интернет-партнёр в Новосибирске: портал Promin.ru;
Генеральный информационный партнёр в Туле: «Тульский Бизнес Журнал»;
Стратегический партнёр в Туле: журнал Professional;
Информационный партнёр в Казани: «Реальное время»;
Информационный партнёр в Брянске: Yansk.ru
Информационный партнёр в Твери: НИА Тверь

Перепечатка материалов без письменного согласия редакции запрещена.
При цитировании материалов в сети Интернет гиперссылка на prime-sphere.ru обязательна.