collage-mini

 

Эксперты предсказали будущее сервисных апартаментов
27 октября 2016 года в отеле Marriott Novy Arbat Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости провел VI Командную дуэль Мечтателей и Реалистов. Причиной дуэли и предметом обсуждения стал новый формат жилья, не так давно появившийся на российском рынке в элитном сегменте: апартаменты с высококлассным сервисным обслуживанием. Команда Мечтателей выдвинула тезис о том, что в будущем этот формат, ныне занимающий совсем небольшую долю рынка в верхней ценовой категории, станет намного популярнее квартир с планировкой 1980-х – начала 1990-х и будет приоритетным направлением как для покупателей, так и для девелоперов. Команда Реалистов, в свою очередь, заняла противоположную позицию.

На Западе апартаменты, сочетающие относительно небольшие размеры и уровень сервиса 5-звёздочного отеля, существуют с начала ХХ века и пользуются большой популярностью среди состоятельных и взыскательных покупателей и арендаторов. Будет ли в той же мере востребован отельный сервис в жилых апартаментах на российском рынке? Или представители российского класса ultra high net worth individuals (частного суперкрупного капитала) превыше всего ценят приватность и обслуживание постоянным штатом работников? Каковы особенности ценообразования и налогообложения данного формата жилья? Есть ли у сервисных апартаментов будущее? Отвечая на эти вопросы, Мечтатели и Реалисты традиционно обменялись своими аргументами pro и contra.

Дуэль проходила в два раунда. Первое сражение дуэлянтов было посвящено покупке квартир и сервисных апартаментов, второе – аренде.

Место для мероприятия было выбрано неслучайно: Marriott Novy Arbat – 5-звёздночный отель, расположенный в одном здании с комплексом элитных апартаментов «Звёзды Арбата», возведенных Балтийской Строительной Компанией. Апартаменты с премиальным сервисом от Marriott в самом центре столицы это и есть новый формат жилья для российского элитного рынка.

По традиции, перед началом дуэли Марта Савенко, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, обозреватель ИД «Коммерсантъ» и первый секундант дуэли, выбрала из числа гостей второго секунданта. Им стал Михаил Морозов, главный редактор журнала «Дайджест недвижимости». На «концептуальных» рапирах сражались представители ведущих девелоперских и консалтинговых компаний московского рынка элитной недвижимости.

Перед началом сражения собравшихся тепло поприветствовал представитель Генерального партнёра Клуба главных редакторов VI Командной дуэли, коммерческий директор Балтийской Строительной Компании (застройщика апарт-комплекса «Звёзды Арбата») Денис Бадиков. «Нам очень приятно, что данная дискуссия проходит в наших стенах. Мы строим много мостов и отелей, прокладываем пути для рельсов метро. Путешествуя по стране и миру, мы пришли к выводу: время – за жильём нового формата. Мы почерпнули лучшие тенденции из строительного и сервисного бизнеса, а попытались всё это соединить в «Звёздах Арбата» – апартаментах с сервисом от одного из ведущих в мире отельных операторов Marriott. Денис Бадиков пожелал успеха Мечтателям и Реалистам, выразив уверенность в том, что Командная дуэль, как диалог профессионалов, будет полезна всем участникам рынка недвижимости.

Команду Реалистов представляли:
Капитан команды: Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate
Алексей Трещёв, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank
Ксения Чепенко, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Group
Наталья Бухтиярова, заместитель главного редактора портала «Квадрум»
Мария Котова, управляющий партнёр Blackwood
Ольга Тараканова, партнёр и генеральный директор Ordo Group
Анна Шишкина, коммерческий директор «Миэль-Новостройки»
Юрий Кочетков, начальник отдела аналитики и маркетинга ИСК «Форт», руководитель проекта «Аналитические кейсы» в Клубе главных редакторов СМИ рынка недвижимости
Любовь Борокова, руководитель департамента городской недвижимости Soho Estate

В состав команды Мечтателей вошли:
Капитан команды: Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate
Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome
Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty
Александр Самодуров, генеральный директор NAI Becar Apartments
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости «Метриум Групп»
Дмитрий Коробейкин, вице-президент «Лидер-Инвест»
Екатерина Мамыкина, руководитель департамента городской недвижимости Vesco Realty
Виталий Бобков, вице-президент Moscow Sotheby’s International Realty
Екатерина Дмитриева, руководитель департамента новостроек «Люкс Дом»

Раунд первый. Табор уходит в небо
Первый выпад в сторону Реалистов сделал капитан команды Мечтателей Тимур Сайфутдинов. Он решительно атаковал их, заявив о том, что сегодня его команда могла бы называться «Гости из будущего». Команду оппонентов при этом он предложил именовать «Гостями из прошлого».

«В Америке рынок сервисных апартаментов появился ещё до Второй Мировой войны, в 1930-е. В Европе он возник немного позднее – в 1960-х. Мы значительно отстаём от Америки, лет на шестьдесят, но сейчас самое время появиться этому сегменту и у нас» - констатировал Тимур Сайфутдинов.

Главным аргументом в пользу приобретения сервисных апартаментов капитан Мечтателей назвал безопасность, проинформировав дуэлянтов: «Сервис в таких апартаментах не зависит от постоянного штата горничных, нянек, поваров и представителей других профессий. Также несомненный «плюс»: не нужно тратить время на их обучение. Персонал постоянно меняется».

Позицию своего капитана поддержал Сергей Колосницын: «Вся наша элита жалуется на присутствие в своей жизни огромного количества лишних людей. Они называют их табором, с которым вынуждены путешествовать. И всё только потому, что мало сервисных компаний, удовлетворяющих повышенные запросы этих социальных слоёв населения».

Капитан Реалистов Денис Попов парировал: «Я не знаю ни одного случая, ни у меня, ни у коллег, когда клиент пришёл бы и сказал: «Хочу купить только апартаменты! Никаких квартир!»

Его позицию поддержала Мария Котова: «Обслуживание большинства наших покупателей спланировано, и они давно им пользуются».

Реалист Алексей Трещёв заметил, что рынок обслуживающего персонала на сегодняшний день перенасыщен, но при этом качественного сервиса мало: «Если люди вынуждены возить даже за границу собственный «табор», как Вы высказались ранее, то это лишь говорит о том, что и там подобные апартаменты на сегодняшний день не соответствуют их потребностям».

Но Мечтатели настаивали на преимуществе такого вида сервиса, обеспечивающего взаимозаменяемость работников, безопасность, экономию времени и соответствие стандартам качества. Квалифицированный и надежный специалист, к которому жильцы привыкают и начинают от него, по сути, зависеть, обходится значительно дороже, чем обслуживание крупного отельного оператора.

Анастасия Могилатова предположила, что в ближайшем будущем сервисные услуги будут полностью автоматизированы: «Искусственный интеллект – это реальность, которая нас ожидает буквально через несколько лет, а сервисные технологии станут неотъемлемой частью конструкции наших домов, и не только элитных».

Любовь Борокова выразила сомнение, что обезличенный сервис когда-либо сможет удовлетворить самые взыскательные запросы покупателей жилья класса «премиум»: «Только специалист, который знает все привычки своего клиента, сможет обеспечить ему необходимый уровень обслуживания».

В ответ Александр Самодуров предложил Реалистам задуматься над тем, что список ultra high net worth individuals – покупателей самой дорогой недвижимости не бесконечен.

Со скепсисом Реалисты отнеслись и к тому, что в ближайшем будущем продажи апартаментов с супервысоким уровнем сервиса займут значительную долю рынка недвижимости. «Сервисные апартаменты – это нишевый рынок. Потенциальных покупателей квартир элитного сегмента значительно больше, чем клиентов, приобретающих апартаменты», – резюмировала позицию своей команды Анна Шишкина.

Александр Самодуров парировал выпады Реалистов, поделившись мировым опытом: «Могу рассказать о Гонконге (КНР) и Сингапуре. Там все здания, которые строятся в центре города, являются сервисными апартаментами. Других проектов просто нет. В Париже, в квартале Ля Дефанс, за последние десять лет было возведено 8 зданий c сервисными апартаментами, большая часть которых находится под управлением оператора сетей гостиниц и ресторанов Accor Group».

Несмотря на убедительные контраргументы Реалистов, за которых проголосовали 22 зрителя, первый раунд завершился победой команды Мечтателей с 39 сторонниками.

Раунд второй. Ценности абстрактны – цены конкретны
Во втором раунде Мечтатели и Реалисты сравнили «плюсы» и «минусы» аренды сервисных апартаментов и элитных квартир.

В самом начале капитан команды Реалистов Денис Попов заявил, что арендный бизнес в Москве нерентабелен. «Доходность от инвестиций в апартаменты и жилые элитные комплексы составляет в среднем 3-4%, а в типовые дома комфорт и эконом-класса – максимум 5%». По его мнению, получение доходов от аренды – прерогатива клиентов, придерживающихся консервативных взглядов.

Денис Попов настаивал на том, что апартаменты – это искусственно созданный формат. В сегменте продаж апартаментов доля крупных инвесторов составляет 25-30%, аренда же интересует ещё меньшее число элитных кругов. По всей видимости, это те, кто не хочет получать проценты со вкладов в «Сбербанке РФ».

Капитан Мечтателей Тимур Сайфутдинов заметил: «Арендатору, по большому счёту, всё равно, живет он в апартаментах или в квартире. Однако квадратный метр апартаментов стоит на 15-20% дешевле, чем равноценная площадь квартиры».

Юрий Кочетков заверил коллег, что в конечном итоге, апартаменты не могут быть дешевле квартиры из-за сервисных помещений. Соответственно, себестоимость их строительства гораздо выше. Там предусмотрены лифт для каждого жилья, помещения для горничных, службы охраны и т.п.

Ольга Тараканова согласилась с коллегой, указав на довольно большой срок окупаемости таких проектов.

Защищая идею апартаментов, Александр Самодуров призвал коллег вспомнить мировой опыт: «В Испании апартаменты и квартиры называются по-разному, поскольку имеют различное предназначение. Квартира по-испански – piso, и предназначена она для проживания владельца, piso никто не сдает. А вот apartamentos – это коммерческая недвижимость для сдачи в аренду». По мнению Александра, сдавать в аренду на длительный срок нужно только сервисные апартаменты.

Наталья Бухтиярова заметила, что частичный сервис есть во всех элитных жилых домах, а не только в апарт-комплексах. «Так, нам, журналистам, ещё ни одного элитного жилого объекта без консьерж-службы не показали», – пояснила она.  

Екатерина Дмитриева, в свою очередь, высказалась за равноценность квартир и апартаментов в будущем и указала на тот факт, что для арендатора предпочтительнее взаимодействие с юридическим лицом, нежели с частным. «Нам известны случаи, когда супруги – владельцы квартиры не могли договориться между собой, и арендаторам приходилось срочно выезжать из квартиры, причем иногда это происходило даже ночью», – добавила она.

Андрей Соловьев также поддержал общее мнение команды и напомнил собравшимся о том, что арендными апартаментами сейчас собирается заняться государство. Не так давно Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупило большой объем апартаментов в нескольких жилых комплексах Москвы с целью устройства там арендного бизнеса.  

Команда Реалистов высказала мнение о том, что западные сервисные операторы предпочитают заключать договоры на обслуживание только с одним институциональным инвестором. «Управлять апартаментами, которые находятся в собственности разных физических лиц, ни один отельный оператор не берётся. Поэтому зарубежные примеры – это совсем из другой оперы», – парировал Денис Попов.

Марта Савенко поддержала позицию Дениса Попова: «Теперь понятно, почему на Западе предложения по сдаче в аренду сервисных апартаментов почти никогда не доходит до открытых баз данных. Отелям крайне неудобно работать с большим количеством частных собственников».

Александр Самодуров проинформировал: «Мы и есть такой оператор, который работает с сотнями инвесторов, владеющих апартаментами. Кстати, западные операторы уже готовы работать совместно с российскими. На проработку вопроса у нас ушло 5 лет. Сейчас мы создаем товарищество собственников недвижимости (ТСН). Это – новая структура, включающая, в том числе, ТСЖ».

Мечтатели отметили несомненные преимущества в налогообложении апартаментов, сдаваемых в аренду, перед квартирами. Арендаторами сервисных апартаментов в основном являются юридические лица. «Расходы юридических лиц на аренду для своих сотрудников сервисных апартаментов, приравненных к гостиничным комплексам, списываются на затраты – таким образом снижается налогооблагаемая база. Если же организация или предприятие платит за аренду квартиры для своего сотрудника, то ещё взимается ЕСН и НДФЛ», – пояснил Александр Самодуров.

Мария Котова прокомметировала: «В этом году наша организация выиграла тендер одной корпорации по расселению их сотрудников. И никому мы не предоставили сервисные апартаменты».

Дмитрий Коробейкин призвал коллег не оглядываться всё время в прошлое. «Апартаменты с сервисным обслуживанием только завоёвывают рынок недвижимости, но именно за ними – будущее», – убежден Дмитрий.

При рассмотрении вопросов управления сервисными апартаментами и квартирами капитан Реалистов Денис Попов предложил учитывать развитие не только оптимистичных, но пессимистичных сценариев. «Именно с такой расстановкой акцентов банки соглашаются охотнее из-за финансовых рисков», – заметил он.

Второй раунд завершился победой Реалистов. Однако преимущество в счёте было уже не столь значительным, как в первом раунде – 29:23.

По итогам двух раундов поединок выиграли Мечтатели. Окончательный счет составил 62 против 51. Лучшим экспертом импровизированной дуэли зрители признали капитана команды Реалистов Дениса Попова.

Иллюстрированная версия релиза: http://glavred.club/прогресс-не-остановить/
Фото мероприятия: https://yadi.sk/d/02nSl41yxrkqV
Организатор VI Командной Дуэли: Клуб главных редакторов
При информационной поддержке: «Коммерсантъ Дом», Газета Glavred.Today
Генеральный партнёр: «Звёзды Арбата»
Гостеприимный партнёр: Marriott Novy Arbat
Генеральный информационный партнёр: Элитное.ру

Стратегические информационные партнёры:
Квадрум
«Строительная газета»
Строительство.RU

Стратегический партнёр по новостройкам: портал Novostroy-M.ru

Радиопартнёр: Mediametrics

Информационные партнёры:
Restate.ru
«Дайджест недвижимости»
Urbanus.ru
«Разумная недвижимость»
Move.ru
«Люди ипотеки»
Zemer.ru
«Русипотека»
«Русская недвижимость»

«Прайм-Сфера»

Региональные информационные партнёры:
«Реальное время»
«Тульский Бизнес-журнал»
Professional

Телевизионный партнёр: «Прогноз-ТВ»

Перепечатка материалов без письменного согласия редакции запрещена.
При цитировании материалов в сети Интернет гиперссылка на prime-sphere.ru обязательна.