ipotechnie6-miniipotechnie5-miniКак уже сообщалось на сайте журнала «Прайм-Сфера», Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости при поддержке «Коммерсантъ Дом», Glavred.Today, «Сити-XXI век» и Kaskad Family выступил с инициативой проведения I Ипотечных дискуссий. 8 апреля, таким образом, состоялась премьера нового цикла клубных деловых мероприятий, ориентированного на профессиональную аудиторию.Тема I Ипотечных дискуссий была сформулирована следующим образом: «Жизнь без господдержки. Прогноз на завтра для банка и девелопера».

Открывая мероприятие, его модератор – шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, корреспондент ИД «Коммерсантъ» Марта Савенко обрисовала текущую ситуацию на рынке жилья, поставленного в зависимость от своего основного драйвера – ипотеки.

- Ажиотаж заёмщиков, спешивших взять кредиты по относительно низким ставкам, был, очевидно, разогрет слухами о возможной отмене господдержки ипотечного кредитования и наблюдался в течение всей зимы, – сказала модератор. – Но он спал сразу же после принятого решения о продлении этой программы, тем более что объём финансирования снизился, и ставка, пусть и всего на один пункт, но всё же выросла. Отчёты, которые были написаны по итогам первых недель марта, свидетельствовали о том, что число ипотечных заемщиков уменьшилось. Становится ясно, что господдержка не вечна, и в целом эта программа – отнюдь, не панацея для поддержания спроса на квартиры.

Именно поэтому сейчас особую актуальность приобрели альтернативные программы, среди которых – ипотека с пониженной процентной ставкой, субсидируемая девелоперами, а также рассрочки от застройщиков. Этим двум способам преодоления надвигающегося ипотечного спада и были посвящены I Ипотечные дискуссии.    

В мероприятии приняли участие:
Сергей Калинин, заместитель управляющего директора по ипотечным продуктам и андеррайтингу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);
Елена Назаренко, руководитель по развитию продуктов для сделок с недвижимостью в департаменте кредитных продуктов и развития взаимоотношений с клиентами Промсвязьбанка;
Андрей Точеный, заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка;
Дмитрий Орлов, заместитель председателя правления «Фора-банка»;
Виталий Разуваев, коммерческий директор «Сити-XXI век»;
Олег Сахаров, руководитель юридического департамента «Сити-XXI век»;
Анна Борисова, начальник отдела ипотечного кредитования KASKAD Family;
Дмитрий Коробейкин, вице-президент, руководитель комплекса стратегического развития «Лидер-Инвест»;
Анастасия Суханцева, директор по развитию Urban Group;
Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»;
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group;
Иван Потапов, директор по продажам ГК «Сапсан»;
Рустам Азизов, руководитель отдела по ипотеке и работе с партнерами RDI;
Марина Мальцева, заместитель директора департамента розничных продаж Группы ПСН;
Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер»;
Татьяна Гусева, директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки»;
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН);
Владимир Липко, директор управления по работе с партнерами объединения «Молодострой».

Почти ипотека

ipotechnie2-miniРассрочки от девелопера обсуждали во время первой дискуссионной панели. Открывая дискуссию, Виталий Разуваев заметил, что сейчас число невозвратных кредитов и просрочек со стороны заёмщиков растёт, и банки всё более тщательно подходят к отбору клиентов. С другой стороны, конкуренция в жилом девелопменте обострилась настолько, что скидки в некоторых случаях достигают 23-28%, и это дезориентирует покупателей. Поэтому рынок, очевидно, находится в борьбе за клиента – и, соответственно, в поиске новых инструментов приобретения жилья.

Одним из таких инструментов становятся длительные рассрочки от застройщиков, считает спикер. Долю покупателей, которые готовы купить жильё таким способом, эксперт определил на уровне 15-16%.

- И если ещё год назад срок, на который девелоперы предоставляли рассрочки, ограничивался вводом дома в эксплуатацию, то сейчас он доходит до шести лет, – уточнил  Виталий Разуваев.

Татьяна Гусева, исследование которой было представлено в ходе заседания, рассказала, что сейчас в массовом сегменте («комфорт» и «эконом-класс») рассрочка предлагается в 95% проектов, причём в 90% из них это – беспроцентная рассрочка на срок от полугода до 12 месяцев, а первоначальный взнос составляет не менее 50% от стоимости квартиры. Процентная рассрочка встречается реже, в 60% случаев, при этом первоначальный взнос застройщики готовы снизить до 30%, а срок продлить до полутора лет. Ставки, впрочем, примерно такие же, как и в случае с ипотекой – в среднем 12%.

Наиболее длительные рассрочки встречаются среди проектов «бизнес-класс», отметила эксперт. В 10% случаев – двухлетние программы, в единичных случаях застройщики предлагают сроки до 5 лет. В целом спрос на приобретение жилья в рассрочку Татьяна Гусева оценила в 10% от общего числа покупателей.

Невыгодное банкротство

ipotechnie4-miniВиталий Разуваев подчеркнул, что принципиальным моментом в случае, когда предоставляемая рассрочка длится и после ввода объекта в эксплуатацию, является риск неплатежей – и его предупреждение. В свою очередь, Анна Борисова, компания которой имеет опыт в реализации подобных программ, отметила, что все риски по неуплате несёт застройщик.

- Если мы сталкиваемся с непорядочным или с неплатежеспособным клиентом, то вынуждены после нескольких письменных предупреждений расторгать с ним договор, – утверждает эксперт. – Эта процедура регулируется законом. После ряда уведомлений, направленных клиенту, мы делаем визит в регистрационную палату.

Однако это решение не единственное, и если сотрудники компании видят возможность прийти к соглашению с клиентом, обычно они предлагают либо реструктуризировать долг (при этом происходит корректировка цены ориентировочно на 2-3%), либо оформить ипотечный кредит на остаток суммы задолженности.

- Сегодня это – отлаженная схема, которая вполне согласована с ФЗ-214, – продолжила  спикер. – Доля таких клиентов, которые переходят с рассрочки в ипотеку, после того, как ДДУ зарегистрировано, определены штрафы и сумма задолженности, составляет 10% в портфеле ипотечных сделок. И в последнее время эта доля растёт.

Олег Сахаров заметил, что определённый риск при предоставлении рассрочек, и особенно длительных, заложен в институте банкротства физических лиц, введенном в действие в 2015 году.

- Сегодня человек заключил договор долевого участия, а завтра объявил себя банкротом, – выступил эксперт. – И его права по ДДУ переходят в конкурсную массу. Дойдёт ли при реализации конкурсной массы очередь до застройщика и когда это произойдёт, неизвестно.

В свою очередь, на основе кейсов, которые были проанализированы в МАИН, Ирина Радченко сделала вывод о том, что применение закона о банкротстве для ипотечных заемщиков не выгодно, поскольку в этом случае не только отбирается квартира, но и происходит поражение в правах, описывается другое имущество.

- Потери слишком велики, – высказала мнение эксперт, – поэтому эта категория покупателей в целом не стремится объявлять о личном банкротстве.

Марта Савенко рассказала об опыте другого участника рынка – компании «Дон-строй». Условием получения ключей по договору, заключаемому с заемщиком, является полная оплата стоимости квартиры.

На что возразил Олег Сахаров: «Такая практика конфликтует с ФЗ-214, по которому квартиры в доме должны быть переданы всем дольщикам до определенной даты».

Виталий Разуваев отметил, что если срок платежей растягивается на несколько месяцев и тем более лет после ввода объекта в эксплуатацию, налоговые и коммунальные платежи, расходы по содержанию здания ложатся на застройщика.

Вам не нужны деньги сейчас?

ipotechnie3-miniПринципиальным противником длительных рассрочек выступил Иван Потапов, компания которого предоставляет рассрочки не более чем на 10 месяцев.

- Покупатели, которые не могут или не хотят совершать единовременную оплату, делятся на две категории, – сказал он. – В первую входят те, кто нуждается в регулярных и одинаковых по размеру платежах – их путь лежит через ипотеку. Вторые имеют примерно половину стоимости квартиры и ожидают крупных поступлений через некоторое время – например, от продажи имеющейся недвижимости. Им можно предоставить краткосрочную рассрочку. Девелоперу просто неразумно становиться банком.

Этой же точки зрения придерживается Роман Строилов. Он задал вопрос: «Если строительная отрасль опасается того, что она может столкнуться с большими проблемами и просит помощи в виде господдержки ипотеки, то зачем одновременно отказываться от денег, которые можно получить у покупателя единовременно и «размазывать» платежи на длительный срок? Ведь строить надо сейчас, а не потом».

Марина Мальцева полагает, что в случае отмены господдержки ипотеки длительная рассрочка от девелопера станет реальной альтернативой банковским программам, поскольку очевидно, что при высоких ставках объём ипотеки снизится.

Проведя голосование за спикерским столом и в зале, участники выяснили, что в целом профессиональное сообщество не верит в длительные рассрочки в качестве инструментов борьбы за интерес покупателя и не поддерживает их. За то, что у таких программ есть будущее и потенциал развития, проголосовало всего два спикера за столом и трое зрителей. Абсолютное большинство также высказалось за то, чтобы длительная рассрочка предлагалась с процентной ставкой, а беспроцентные рассрочки поддержал всего один участник.

Ирина Радченко заметила, что в европейских странах уже давно существует такой вид рассрочки, как поэтапная оплата в зависимости от стадии строительства. Так, например, во Франции этот способ закреплён на законодательном уровне и предусматривает внесение брони в размере 5%, а на этапе земельных работ оплачивается ещё 10%. По завершении фундаментных работ вносится 25%, и столько же – после завершения строительства. Остаток приходится на период сантехнических и отделочных работ, и, наконец, при выдаче ключей покупатель оплачивает последние 5% от суммы сделки. Такой способ, считает Ирина Радченко, является наиболее цивилизованным. Если же покупатель не укладывается с платежами в срок до ввода в эксплуатацию – добро пожаловать в ипотеку.

Марта Савенко отметила, что на переходном этапе к европейскому способу оплаты жилья в новостройке на отечественном рынке появились программы отсрочки платежа. Их, например, предлагают в компаниях Icon Develoment и Tekta Group. Она также предположила, что введение длительных рассрочек вовсе не означает обязательно, что у застройщика есть проблемы с финансированием, как иногда предполагают покупатели.

- Все зависит от реального положения дел в компании, – подчеркнула Марта. – Некоторые застройщики стремятся увеличить свою долю на рынке и с этой целью используют разные маркетинговые инструменты, в том числе и такие как рассрочки.

Кроме того, на рынке появились проекты гигантских масштабов, которым для сохранения темпов продаж необходимо привлекать покупателей. Вполне возможно, предполагает модератор, что длительные сроки реализации таких проектов подтолкнут девелоперов к введению длительных программ.

Не тратьте ваши денежки

ipotechnie-miniВторая дискуссионная панель была посвящена совместным ипотечным программам девелоперов и банков, а также грядущему завершению господдержки ипотеки. По данным АИЖК, по этой программе в 2015 и вначале 2016 года со ставкой 11-12% годовых выдано более 210 тысяч ипотечных кредитов, что составляет более 30% от общей выдачи.  

Татьяна Гусева рассказала о результатах исследования таких программ, отметив, что в большинстве своём субсидированная девелопером ставка действует в пределах первых двух лет кредитования. При этом, как отметил Виталий Разуваев, у застройщика есть альтернатива: предложить покупателю скидку на квартиру в объёме той комиссии, которую компания заплатила бы банку.

Коллегу поддержал Константин Шибецкий. Практика его компании показывает, что клиенты чаще выбирают скидку, нежели субсидированную ставку на первое время кредитования. Причину спикер видит в том, что разовая скидка более осязаема для покупателя, нежели сниженный на небольшую сумму платёж по кредиту. К тому же, покупатели настороженно относятся к низким ставкам, продолжил развивать тему Дмитрий Орлов.

- В нашей практике было предложение о покупке под 3% годовых с первоначальным взносом 50% – никто не согласился, – сообщил он.

Комментарий от банковского сектора к этой ситуации также дал Андрей Точеный: «Деньги от девелопера мы получаем единовременно, а кредит с небольшой процентной ставкой будет висеть на нашем балансе долгие годы. Это не очень интересно для банка в текущих условиях, поэтому и сами кредитные организации стремятся к тому, чтобы субсидирование ставки девелопером было ограничено по срокам».

За честность в вопросе о скидках, как по рассрочкам, так и по субсидированию ипотечной ставки, выступил Иван Потапов. Он предложил не тратить рекламные бюджеты на то, чтобы дезинформировать клиента:

- Когда в рекламе пишут о падении цен на 50%, а потом выясняется, что это – скидка на первый платежный месяц, получается «пшик».

Спикер также считает, что проще и эффективнее дать беспроцентную рассрочку на год, чем субсидировать ипотечную ставку на тот же срок. А если уж субсидировать, то на весь срок кредитования.

Где эти люди?

ipotechnie7-miniДальнейшая дискуссия развернулась вокруг того, во что выливается сотрудничество с банками по ипотечным программам для девелопера, и как оно влияет на себестоимость строительства. Этот момент прокомментировал Павел Тимошенко, который сказал, что квадратный метр при таком сотрудничестве обходится в ту же стоимость, поскольку застройщик в отношении каждого покупателя применяет либо скидку, либо субсидированную ставку. Солидарно высказалась и Анастасия Суханцева. По её данным, для того чтобы снизить ставку кредитования на 1% при сроке кредитования 15 лет, в том случае, если сумма кредита составляет 2,5 млн. рублей, застройщик компенсирует банку 108 тыс. рублей, или около 4,3%.

Марта Савенко задала представителям банков вопрос: действительно ли они готовы именно на таких условиях сотрудничать с девелоперами?

Дмитрий Орлов на этот вопрос ответил положительно, а вот Елена Назаренко усомнилась в том, что такой платёж способен покрыть разницу в 1% на весь срок кредитования.

Свой пример из практики привел Иван Потапов: скидка 5% от стоимости квартиры позволяет снизить ставку до 9,9% при сроке кредитования 7 лет.

Анастасия Суханцева также поставила вопрос о возможном снижении первоначального взноса. По её словам, об этом просят многие потенциальные покупатели.

- Я не могу согласиться с бытующим сейчас мнением в том, что если клиент просит снизить ему первый взнос, то он неплатежеспособен. Это те же самые люди, которые раньше имели «финансовую подушку» и могли заплатить сразу 20% от стоимости квартиры. Однако кризис эту «подушку» съел, и у них есть возможность платить регулярный платеж по кредиту, однако с первоначальным взносом могут возникать сложности, – прокомментировала она.

Владимир Липко задал Анастасии вопрос: почему её компания, несмотря на то, что государством были установлены стандарты по кредитам с господдержкой, среди которых, в том числе, значится первоначальный взнос 20%, начала предлагать программы с трёхпроцентным первоначальным взносом. Осознаёт ли компания все риски таких программ? На что спикер ответила, мол, никаких особых рисков в данном случае не существует.

Ответ Владимиру Липко «заготовил» Сергей Калинин: «Вы задаете вопрос не по адресу. Получателем госсубсидии является кредитная организация, которая выдает ипотеку. Поэтому в данном случае вопросов к застройщику нет, но есть вопросы к банку относительно смелости его менеджмента. Ведь речь идет о расходовании государственных средств и об их целевом назначении».

О судьбе таких смелых и творчески настроенных менеджеров мы выясним через какое-то время, заключил он под бурные аплодисменты собравшихся.

Сергей Калинин также напомнил, что со снижением первоначального взноса отечественные банки уже экспериментировали в 2007 году, и часть этих банков уже не присутствует на рынке.

Капитальный ремонт ипотеки

ipotechnie8-miniВ противоположную сторону повернул разговор Рустам Азизов, предложивший обсудить то, какими будут новые программы после завершения господдержки. Он считает, что текущие программы, такие как субсидирование ипотечной ставки, себя уже изжили, и впереди – разработка новых инструментов. В качестве одного из них он предложил рассмотреть ипотечные каникулы на период до ввода объекта в эксплуатацию.

Способы дать рынку недвижимости более длинные и дешёвые деньги ищут и в АИЖК, рассказал Сергей Калинин. Необходим механизм привлечения долгосрочных средств на рынок ипотеки, в перспективе это может понизить ставку для заемщиков. Поэтому в АИЖК занялись оптимизацией текущего механизма секьюритизации и намерены фактически создать «фабрику ипотечных ценных бумаг», которая позволит  трансформировать закладные в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги.

Запуск этого проекта уже состоялся в феврале этого года, пилотный проект поддержан Бинбанком.

В финале мероприятия зрители в зале проголосовали за лучшего эксперта. По общему мнению, им стал Сергей Калинин. Вторым лучшим экспертом, по версии Генерального партнера I Ипотечных дискуссий, стала Татьяна Гусева.

Организатор: Клуб главных редакторов
Генеральный партнёр: «Сити-XXI век»
Специальный партнёр: Kaskad Family
При информационной поддержке: Коммерсантъ ДОМ, Газеты Glavred.Today

Организационный партнёр: ПБ «Решение»
Стратегический информационный партнёр: Строительная газета
Стратегический интернет-партнёр: ДОМ Lenta.Ru
Стратегический партнёр по новостройкам: портал Novostroy-M.ru
Радиопартнёр: Mediametrics
ТВ-партнёр: M2TV
    
Генеральный партнёр в Туле: Тульский Бизнес Журнал
Стратегический партнёр в Туле: журнал Professional
Стратегический партнёр в Новосибирске: портал Promin.ru
Информационный партнёр в Казани: интернет-газета «Реальное время»
Информационный партнёр в Брянске: портал Янск.ру

Информационные партнёры:
Журналы «Дайджест недвижимости», «Прайм-Сфера», еженедельник «Большая Москва», порталы Restate.ru, «Квадрум», «Русская недвижимость», Элитное.ру, «Разумная недвижимость», BN.ru, DOMzaMKAD.ru

Перепечатка материалов без письменного согласия редакции запрещена.
При цитировании материалов в сети Интернет гиперссылка на prime-sphere.ru обязательна.